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一房二卖惹祸上身赔光房款

时间:2018-08-30 18:36:51| 来源:| 编辑:笔名| 点击:0次

一房二卖惹祸上身赔光房款

与丈夫离婚后,林女士决定将房产变卖,并将依据法院判决将房款中的40万元交给前夫。但因为房产市场一直走高,为了多卖几十万元,林女士将同一套房先后卖给了两个买家。而正是这个错误的决定,让林女士本能拿到的一百余万房款化为乌有。

案由 为了多挣五十万 一房二卖惹出祸

上世纪九十年代,大学毕业的林女士和丈夫李先生来到北京创业,十几年的打拼之后

一房二卖惹祸上身赔光房款

,事业也算小有成就。2009年10月,林女士和李先生九年的婚姻画上了句号。经法院调解,林女士与李先生自愿离婚,而李先生名下的房产归林女士所有,同时,林女士需要付给李先生40万元。

经过考虑,林女士决定先不过户,将这套房产直接出售,并用卖得的房款支付这40万元。主意打定之后,林女士便将位于望京的这套房屋交给了中介,让中介代为寻找买家,李先生则配合林女士签订合同。

2012年6月20日,经过中介的介绍,林女士与杨女士签订了房屋买卖合同,并约定了175万元的价款。

由于房屋是经济适用房,合同签订时,还有半年时间才达到购买满五年的转让条件,因此林女士与杨女士约定,待交房时,杨女士将余款交付。

但时间进入了2013年,林女士忽然发现,北京房地产市场的价格有了明显的上涨,自己这套房屋如果现在再出售,能获得五六十万的差价。于是,有些后悔的林女士去咨询了另一家中介公司,这家中介公司的业务员告诉林女士,她只要想卖房就可以,最多交点违约金,你还是赚钱的。

原本一直在试图和杨女士协商价格的林女士,听到中介工作人员的保证,便信以为真,又将房源挂到了第二家中介公司。

2013年3月,林女士将自己的房屋通过这家中介公司,以238万元的价格出售给了李女士,并同样签订了合同。当天,李女士就付给了林女士105万元。

困境 若支付两笔高额违约金 房款几乎分文不剩

但就在林女士要与李女士办理过户时,林女士才发现,自己的这套房屋已经被法院查封。

原来,杨女士在得知了林女士又将房屋转卖给第三人后,便将林女士和李先生诉至朝阳法院,要求履行合同,并申请了房屋的财产保全。

房屋没法过户,合同不能履行,林女士只好将房款退还给李女士。但仅仅退还房款可不够,李女士还要求她按照合同约定,赔偿房款30%的违约金,也就是70余万元。

见纠纷没有胜算,林女士干脆拒绝出庭。因为一房二卖是既成事实,朝阳法院一审缺席判决杨女士与林女士的合同继续履行,林女士要在七日内协助杨女士办理过户手续。虽然林女士表示要继续上诉,但由于没有按期缴纳诉讼费,被法院视为撤诉,一审判决生效。

但林女士并没有按照判决的要求,立刻为杨女士办理过户,而是用起了拖字诀。见此,杨女士又一次起诉了林女士,要求其承担没有如期交房的违约金35万元。

官司打到这一步,林女士已经几无胜算。而如果按照林女士能够得到175万元的房款计算,刨去两项违约金105万元以及需要给付前夫的40万元,再减去近20万元的中介费用,林女士这次虽然卖了房,但房款几乎分文不剩。

处于必败之地,不知该如何是好的林女士,找到了北京谦君律师事务所主任武丽君律师,希望能为自己的错误挽回一些损失。

辩护 出卖被查封房无效 挽回损失六十万元

对于一房二卖的行为,林女士称,自己之所以会这样做,都是因为听信了中介,中介说没事儿我才卖给第二家的。她认为,中介在这件事情中有着不可推卸的。

武律师则首先对林女士表示,一房二卖的行为是林女士过错在先,所以一定会承担一些损失,这是无可辩驳的。

但同时,武律师也分析道,虽然林女士无法证明第二家中介公司曾经对她这样保证过,当时的业务员也已经离职。但在林女士与李女士签订合同时,这套房屋事实上已经被法院查封,房屋的状态是不能够买卖的。在这种情况下,中介仍然应该承担一定的。因此,武律师向法院提出了追加中介公司为第三人的申请。

由于被查封的房屋不可以买卖,因此林女士与李女士签订的第二份购房合同其实是一份无效合同。而武律师认为,合同所约定的房款30%的违约金,显得有些过高,应该以对方的实际损失为准,酌定赔偿金额。

最终,法院对林女士的两件纠纷均作出了判决。对于杨女士,林女士要协助其办理过户手续,并应支付因逾期未办理过户给杨女士造成的租房损失,按照每月8000元计算至房屋过户之日止。而李女士则获得了45万元的违约金赔偿。

虽然为林女士省下了60万元的违约金,但以便宜的价格将房屋出售,再还完房屋贷款,林女士手中依然没有剩下什么钱。

总结 一房二卖不诚信 卖方承担违约

这个案子其实也是对不讲诚信的人的惩罚。武律师说,虽然自己是林女士的代理人,但她并不赞同林女士这样的做法,在第一份合同问题没有解决的情况下,就签订了第二份合同。

武律师表示,一房二卖的行为不仅是不诚信的,也是违法的,卖家应承担违约。而即使确实发生了这种情况,也应该积极和对方进行价格上的协商,或者和对方商谈违约金等事项,而不应该一味逃避诉讼,逃避问题。

本案中,第二个买方李女士,如能够在合同签订前到房屋登记部门查询,就可以得知该房屋当时已被法院查封。而根据法律规定,房屋被查封期间是不可交易买卖的。不买这样的房,就可以避免损失和法律纠纷。

中介公司应当承担对买卖双方尽职调查的义务,将可能存在的风险告知买卖双方。若中介公司存在故意隐瞒事实而导致相关方利益受损的,应当承担相应的法律。